亡くなった親が1人で住んでいた家を相続して売ると、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3306）。2027年12月31日までの売却が対象です。2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円になります。
使えるかどうかの確認表
上から順に「はい」が続けば、特例の候補になります。1つでも「いいえ」なら、税務署か税理士に相談します。
| 確かめること | はい／いいえ |
|---|---|
| 家は1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた | |
| マンションなどの区分所有の建物ではない | |
| 亡くなる直前、亡くなった方のほかに住んでいる人はいなかった（老人ホームに入っていた場合の例外あり） | |
| 相続してから、貸したり事業に使ったり住んだりしていない | |
| 売った代金は1億円以下 | |
| 相続の開始から3年がたつ日の属する年の12月31日までに売る | |
| 2027年12月31日までに売る | |
| 家を耐震改修するか取り壊してから売る（2024年以後は、売った翌年2月15日までに買主が行う場合も対象） |
売る期限を自分の場合に当てはめる
| 亡くなった年 | 売る期限（相続から3年の年末） |
|---|---|
| 2023年 | 2026年12月31日 |
| 2024年 | 2027年12月31日 |
| 2025年 | 2028年12月31日。ただし特例そのものが2027年12月31日までの売却が対象 |
2つの期限のうち、早いほうまでに売る必要があります。片づけと解体の日数を考えると、亡くなった年のうちに方針を決めておくと間に合いやすくなります。
片づけの段取りと特例
特例を使うには、家を取り壊すか、耐震基準に合うよう改修する必要があります（2024年以後は、売った翌年2月15日までに買主が行う場合も対象）。取り壊す場合は、その前に家の中を空にします。
- 相続登記：名義が亡くなった方のままでは売れない（相続登記の義務化）
- 遺品整理：残す物を取り出し、家財を片づける
- 取り壊しか耐震改修：自分でするか、買主がするかを決める
- 売却：代金1億円以下か確かめる
- 確定申告：売った翌年に申告して特例を受ける。市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」などを添える
遺品の中から探す書類
| 書類 | 何に使うか |
|---|---|
| 家の登記簿や建築確認の書類 | 建てた時期（1981年5月31日以前か）を確かめる |
| 亡くなった方の住民票の除票 | 亡くなる直前にそこに住んでいたことを示す |
| 老人ホームの契約書 | 入所していた場合の例外にあたるかを確かめる |
| 電気・ガス・水道の使用の記録 | 相続のあと空き家だったことを示す材料になる |
| 家を買ったときの契約書 | 売ったときの税金の計算に使う |
片づけのときに捨てやすい書類ばかりです。書類の箱や引き出しは、中身を見てから処分します。
相続人が3人以上のとき
2024年1月1日以後の売却では、家を受け継いだ相続人が3人以上いると、1人あたりの控除が2,000万円になります。共有で受け継ぐか、1人が受け継いで売るかで税金の額が変わるので、遺産分割の段階で税理士に相談すると選びやすくなります。
空き家の特例でよくある質問
マンションは対象になりますか
区分所有の建物は対象外です。
親が老人ホームに入っていた場合は
要介護認定を受けて入所していたなど、決められた条件を満たせば対象になります。国税庁のページで条件を確かめます。
片づけの間に誰かが住んでもよいですか
相続してから売るまでに住んだり貸したりすると対象外になります。
自分で申告できますか
できます。売った翌年の確定申告で、決められた書類を添えて申告します。
片づけの前に探しておく物
作業が始まると出てこなくなります。先に探して一か所にまとめてください。
- 現金・通帳・キャッシュカード・印鑑
- 年金手帳・健康保険証・マイナンバーカード
- 保険証券・有価証券・不動産の権利証
- 遺言書（封がしてある自筆の遺言書は開けない。家庭裁判所の検認が要ります）
- 契約の書類（賃貸・公共料金・携帯・定期購入）
よく出てくる場所
仏壇の引き出し、タンスの奥、本の間、米びつ、衣類のポケット、額の裏。捨てる前に一度ずつ開けると決めておくと取りこぼしません。
進む順番
- 相続の見通しを立てる（放棄を考えるなら遺品を処分しない）
- 貴重品と手続きに要る書類を探して、一か所にまとめる
- 残す物と捨てる物を大きく分ける
- 親族に伝えて、形見分けの希望を聞く
- 2〜3社に同じ条件で見積もりを頼む
- 内訳と許可を確かめて、書面で契約する
- 立ち会って作業する（立ち会えない場合は写真での報告を頼む）
- 買い取りの精算と、処分の証明を受け取る
- 賃貸なら明け渡し、持ち家なら次の使い道を決める
先に決めておくと早い
いつまでに終わらせるか、誰が立ち会うか、費用を誰が出すか。この3つを決めてから見積もりを頼むと、話が戻りません。
言葉の意味
| 言葉 | 意味 |
|---|---|
| 一般廃棄物 | 家庭から出るごみ。運んで処分するには市区町村の許可が要る |
| 産業廃棄物 | 事業活動で出るごみ。家庭のごみとは区分が別 |
| 古物商許可 | 中古品を買い取って売る営業に要る許可。都道府県公安委員会が出す |
| 遺品整理士 | 遺品整理士認定協会が認定する民間の資格 |
| 特殊清掃 | 室内の汚れやにおいを取り除く作業。国家資格は無い |
| 法定単純承認 | 遺品を処分すると相続を承認したとみなされる決まり（民法921条） |
| 検認 | 自筆の遺言書を家庭裁判所で確かめる手続き |
| 形見分け | 遺品を親族や親しい人に分けること |
片づけと並べて進める期限
部屋を空にする前に、書類が要る手続きの期限を押さえておきます。上の3つは片づけより先に来ます。
| 手続き | 期限 | くわしく |
|---|---|---|
| 死亡届 | 死亡の事実を知った日から7日以内（国外で亡くなったときは3か月以内） | 読む |
| 年金の受給権者死亡届 | 厚生年金は10日以内、国民年金は14日以内（日本年金機構にマイナンバーが収録されていれば原則いらない） | 読む |
| 国民健康保険・後期高齢者医療・介護保険の資格喪失届 | 14日以内 | 読む |
| 相続放棄・限定承認 | 相続の開始があったことを知った時から3か月以内 | 読む |
| 準確定申告 | 相続の開始を知った日の翌日から4か月以内 | 読む |
| 相続税の申告 | 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内（かかる場合） | 読む |
| 葬祭費・埋葬料の申請 | 2年で時効 | 読む |
| 相続登記 | 不動産を相続で取得したと知った日から3年以内 | 読む |
| 未支給年金の請求 | 5年で時効 | 読む |
部屋を空けたあとにすること
片づけが終わっても、住まいの手続きが残ります。住まいの形で行き先が分かれます。
| 住まい | 次にすること | くわしく |
|---|---|---|
| 賃貸 | 賃貸借契約は相続されるので、解約と明け渡しを相続人が進める。通常の使い方による傷みや古くなった分は原状回復に含まれない | 読む |
| 室内で亡くなり特殊清掃をした賃貸 | 貸主・管理会社に先に連絡する。次に貸すときの告知の扱いは国土交通省のガイドラインがある | 読む |
| 持ち家を相続する | 相続登記は取得を知った日から3年以内。しないと10万円以下の過料の対象 | 読む |
| 実家を売る | 条件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例がある（2027年12月31日までの売却） | 読む |
| しばらく空き家にする | 管理されない空き家として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れる | 読む |
| 要らない土地が残る | 相続した土地を国に引き取ってもらう制度がある。審査手数料は1筆14,000円 | 読む |
都道府県から業者を探す
売る予定の家の片づけは、取り壊しまでの日程を伝えると、残す物の運び出しと家財の処分を分けた見積もりが出ます。
北海道（85社）
| 都道府県 | 掲載業者 | 主な市 | 一覧 |
|---|---|---|---|
| 北海道 | 85社 | 札幌市・旭川市・函館市 | 業者を見る |
東北（94社）
| 都道府県 | 掲載業者 | 主な市 | 一覧 |
|---|---|---|---|
| 青森県 | 18社 | 青森市・八戸市・弘前市 | 業者を見る |
| 岩手県 | 9社 | 盛岡市・一関市・奥州市 | 業者を見る |
| 宮城県 | 24社 | 仙台市・石巻市・大崎市 | 業者を見る |
| 秋田県 | 13社 | 秋田市・横手市・大仙市 | 業者を見る |
| 山形県 | 8社 | 山形市・鶴岡市・酒田市 | 業者を見る |
| 福島県 | 22社 | いわき市・郡山市・福島市 | 業者を見る |
関東（443社）
| 都道府県 | 掲載業者 | 主な市 | 一覧 |
|---|---|---|---|
| 茨城県 | 21社 | 水戸市・つくば市・日立市 | 業者を見る |
| 栃木県 | 13社 | 宇都宮市・小山市・足利市 | 業者を見る |
| 群馬県 | 19社 | 高崎市・前橋市・太田市 | 業者を見る |
| 埼玉県 | 96社 | さいたま市・川口市・川越市 | 業者を見る |
| 千葉県 | 56社 | 千葉市・船橋市・松戸市 | 業者を見る |
| 東京都 | 145社 | 特別区（23区）・八王子市・町田市 | 業者を見る |
| 神奈川県 | 93社 | 横浜市・川崎市・相模原市 | 業者を見る |
中部（223社）
| 都道府県 | 掲載業者 | 主な市 | 一覧 |
|---|---|---|---|
| 新潟県 | 29社 | 新潟市・長岡市・上越市 | 業者を見る |
| 富山県 | 15社 | 富山市・高岡市 | 業者を見る |
| 石川県 | 17社 | 金沢市・白山市・小松市 | 業者を見る |
| 福井県 | 3社 | 福井市・坂井市 | 業者を見る |
| 山梨県 | 10社 | 甲府市・甲斐市 | 業者を見る |
| 長野県 | 23社 | 長野市・松本市・上田市 | 業者を見る |
| 岐阜県 | 16社 | 岐阜市・大垣市・各務原市 | 業者を見る |
| 静岡県 | 39社 | 静岡市・浜松市・富士市 | 業者を見る |
| 愛知県 | 71社 | 名古屋市・豊田市・岡崎市 | 業者を見る |
近畿（276社）
| 都道府県 | 掲載業者 | 主な市 | 一覧 |
|---|---|---|---|
| 三重県 | 18社 | 四日市市・津市・鈴鹿市 | 業者を見る |
| 滋賀県 | 17社 | 大津市・草津市・彦根市 | 業者を見る |
| 京都府 | 24社 | 京都市・宇治市・長岡京市 | 業者を見る |
| 大阪府 | 123社 | 大阪市・堺市・東大阪市 | 業者を見る |
| 兵庫県 | 58社 | 神戸市・姫路市・西宮市 | 業者を見る |
| 奈良県 | 26社 | 奈良市・橿原市・生駒市 | 業者を見る |
| 和歌山県 | 10社 | 和歌山市・田辺市 | 業者を見る |
中国（72社）
| 都道府県 | 掲載業者 | 主な市 | 一覧 |
|---|---|---|---|
| 鳥取県 | 5社 | 鳥取市・米子市 | 業者を見る |
| 島根県 | 9社 | 松江市・出雲市 | 業者を見る |
| 岡山県 | 16社 | 岡山市・倉敷市・津山市 | 業者を見る |
| 広島県 | 33社 | 広島市・福山市・呉市 | 業者を見る |
| 山口県 | 9社 | 下関市・山口市・周南市 | 業者を見る |
四国（26社）
| 都道府県 | 掲載業者 | 主な市 | 一覧 |
|---|---|---|---|
| 徳島県 | 4社 | 徳島市・阿南市 | 業者を見る |
| 香川県 | 8社 | 高松市・丸亀市 | 業者を見る |
| 愛媛県 | 9社 | 松山市・今治市・新居浜市 | 業者を見る |
| 高知県 | 5社 | 高知市・南国市 | 業者を見る |
九州・沖縄（133社）
| 都道府県 | 掲載業者 | 主な市 | 一覧 |
|---|---|---|---|
| 福岡県 | 70社 | 福岡市・北九州市・久留米市 | 業者を見る |
| 佐賀県 | 3社 | 佐賀市・唐津市 | 業者を見る |
| 長崎県 | 12社 | 長崎市・佐世保市 | 業者を見る |
| 熊本県 | 13社 | 熊本市・八代市 | 業者を見る |
| 大分県 | 7社 | 大分市・別府市 | 業者を見る |
| 宮崎県 | 9社 | 宮崎市・都城市 | 業者を見る |
| 鹿児島県 | 14社 | 鹿児島市・霧島市 | 業者を見る |
| 沖縄県 | 5社 | 那覇市・沖縄市・うるま市 | 業者を見る |
この記事の出どころ
期限・金額・決まりごとは、次の公的なページと条文で確かめたものだけを書いています。制度は変わることがあるため、手続きの前に窓口でも確かめてください。
掲載している業者の数は、遺品整理士認定協会が公開している優良企業の一覧を数えたものです。費用の相場や業者の評価は持っていないため、載せていません。